Vertragsaufhebung im Bauprojekt: Risiken, Vergütung und Haftung regeln

Einvernehmliche Aufhebung: Mehr als eine freundliche Kündigung

Bei einer Kündigung beendet in der Regel eine Vertragspartei das Vertragsverhältnis. Beim Aufhebungsvertrag einigen sich hingegen beide Seiten auf die Beendigung und können deren Folgen selbst festlegen. Das eröffnet eine gewisse Flexibilität, schafft aber auch Gestaltungsspielraum, der sinnvoll genutzt werden sollte.

Ein Satz wie „Der Vertrag wird zum 30. September einvernehmlich aufgehoben“ reicht deshalb meist nicht. Offen bleibt nämlich, welche Leistungen bis dahin erbracht wurden, welche Vergütung vielleicht noch aussteht, wie mit Nachträgen und Mängeln umgegangen wird und ob bereits erbrachte Leistungen überhaupt abgenommen werden. Ebenso wichtig sind die Übergabe von Unterlagen, Nutzungsrechten, Sicherheiten und darauffolgende mögliche Haftungsansprüche. Ein guter Aufhebungsvertrag beendet also nicht nur den Vertrag, sondern organisiert auch dessen Abwicklung.

Restvergütung und Nachträge präzise abrechnen

Einer der häufigsten Streitpunkte im Rahmen einer Vertragsaufhebung im Bauprojekt ist die Vergütung. Nicht selten geht ein Auftraggeber davon aus, nur die bis zur Aufhebung erbrachten Leistungen bezahlen zu müssen. Der Auftragnehmer rechnet dagegen auch mit einer Vergütung für den nicht mehr ausgeführten Teil. Fehlt dazu eine handfeste Vereinbarung, kann genau der Streit entstehen, den der Aufhebungsvertrag eigentlich hätte verhindern sollen.

Das ist auch deshalb relevant, weil eine einvernehmliche Vertragsbeendigung je nach Ausgestaltung und Auslegung wirtschaftlich in Richtung einer freien Kündigung laufen kann. Bei einer freien Kündigung nach § 648 BGB kann der Unternehmer im Grunde genommen die vereinbarte Vergütung verlangen, muss sich aber ersparte Aufwendungen und anderweitigen Erwerb anrechnen lassen. Für den nicht erbrachten Teil sieht das Gesetz eine Vermutung von 5% der darauf entfallenden Vergütung vor – aber nicht pauschal 5% des gesamten Auftragswerts. Aus diesem Grund sollte zwingend festgelegt werden, welches Abrechnungsmodell gilt. Gleiches gilt auch für Nachträge:

• Was wurde beauftragt und erbracht?
• Was ist bereits bezahlt?
• Welche Forderung ist noch zu prüfen und welche wird bestritten?

Ein simpler Satz wie „Alle gegenseitigen Ansprüche sind erledigt“ kann im ungünstigen Fall viel weitreichendere Folgen nach sich ziehen als beabsichtigt.

Aufhebung, Abnahme und Gewährleistung auseinanderhalten

Die Vertragsaufhebung ist nicht automatisch gleich eine Abnahme der bisher erbrachten Leistungen. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil die Abnahme unter anderem auch Auswirkungen auf Gewährleistungsfristen und die spätere Beweissituation haben kann. Bei Bauwerken beträgt die gesetzliche Verjährungsfrist für Mängelansprüche nach BGB in der Regel 5 Jahre ab Abnahme. Ist die VOB/B wirksam vereinbart und nichts anderes geregelt, beträgt die Regelfrist bei Bauwerken grundsätzlich nur 4 Jahre.

Im Aufhebungsvertrag sollte deshalb unbedingt festgehalten sein, ob lediglich der aktuelle Leistungsstand dokumentiert oder ob eine Abnahme beziehungsweise Teilabnahme erklärt wird. Formulierungen wie „Alle bisher erbrachten Leistungen gelten als abgenommen“ sind zwar überaus bequem, können aber weitreichende Folgen haben.

Bekannte Mängel sollten ebenfalls nicht unter den Tisch fallen. Sinnvoll ist eine klare Dokumentation, welcher Mangel behauptet wird, und ob dieser anerkannt oder noch streitig ist. Soll noch nachgebessert werden oder wird eine andere Lösung vereinbart? Vorsicht ist bei pauschalen Verzichtsklauseln geboten, die auch unbekannte Ansprüche erfassen sollen.

Erst dokumentieren, dann auseinandergehen

Bevor ein anderer Planer übernimmt oder ein neues Unternehmen am Projekt weiterbaut, sollte der aktuelle Projektstand möglichst genau festgehalten werden. Sobald Bauteile nämlich verändert, Leistungen fortgeführt oder Planungen überarbeitet wurden, wird es schwieriger nachzuvollziehen, welcher Zustand bei der Vertragsaufhebung tatsächlich vorlag. Diese Punkte solltest du also vor der Übergabe unbedingt dokumentieren:

• aktueller Leistungsstand, Aufmaß und Mengen
• maßgebliche Planstände und Planindizes
• bekannte beziehungsweise behauptete Mängel
• Fotos sowie vorhandene Prüf- und Messwerte
• offene Schnittstellen und Restleistungen
• Nachtrags-, Rechnungs- und Zahlungsstand
• relevante Protokolle und Projektnachweise

Diese Dokumentation ist keine reine Formalität. Wenn später ein Mangel auftritt, spielt es häufig eine große Rolle, ob dieser bereits bei der Aufhebung vorhanden war, aus der ursprünglichen Planung stammt oder erst beim Weiterbau entstanden ist. Gleiches gilt für Planungen – auch hier sollte stets nachvollziehbar bleiben, welche Version aktuell und welche Bearbeitung noch nicht abgeschlossen war.

Plan übergeben heißt nicht automatisch Rechte übertragen

Bei Architekten und Ingenieuren gehört zur Vertragsaufhebung meist auch die Übergabe der bisherigen Planung. Der Bauherr benötigt Pläne, Berechnungen, CAD-Dateien oder BIM-Modelle, um das Projekt mit einem anderen Büro fortzuführen. Die Übergabe einer Datei bedeutet aber nicht automatisch, dass sämtliche Nutzungs- und Bearbeitungsrechte ebenfalls übertragen werden. Pläne und Entwürfe können urheberrechtlich geschützt sein – und deshalb sollte geregelt werden, ob ein Nachfolgeplaner die Planung weiterverwenden, weitergeben, verändern und fertigstellen darf.

Bei CAD- und BIM-Daten kommt auch noch die technische Seite hinzu: Welche Originaldateien werden übergeben? Welcher Revisionsstand gilt? Welche Formate sind geschuldet? Ein Ordner voller Projektdateien löst diese Fragen leider nicht automatisch.

Haftung und Berufshaftpflicht mitdenken

Besonders kritisch wird der Aufhebungsvertrag, wenn bereits Planungsfehler, Mängel oder Schadenersatzforderungen im Raum stehen. Die Berufshaftpflicht übernimmt im Rahmen des vereinbarten Versicherungsschutzes grundsätzlich die Prüfung gesetzlicher Haftpflichtansprüche, die Abwehr unberechtigter Forderungen und die Freistellung bei berechtigten Ansprüchen. Das bedeutet aber nicht, dass jede freiwillig übernommene Verpflichtung automatisch auch versichert ist.

Problematisch können zum Beispiel weitreichende Freistellungen, zusätzliche Garantien, pauschale Schuldanerkenntnisse oder Haftungszusagen sein, welche über die gesetzliche Verantwortung hinausgehen. Auch bei einem Vergleich über einen bereits bekannten Schaden sollte die versicherungsrechtliche Seite nicht erst nach der Unterschrift geprüft werden. Hinzu kommt, dass Schäden im Bauprojekt häufig mehrere Ursachen haben können.

Fehler des Planers können neben Ausführungsfehlern, verspäteten Entscheidungen des Bauherrn oder ignorierten Hinweisen stehen. Wer im Aufhebungsvertrag vorschnell die alleinige Verantwortung übernimmt, kann deshalb nicht nur seine rechtliche Position schwächen, sondern auch die spätere Haftungs- und Deckungsprüfung erschweren.

Teilabnahmen nur für genau definierte Leistungen

In manchen Fällen und Szenarien ist es sinnvoll, abgeschlossene Leistungsteile im Zuge der Vertragsaufhebung abzunehmen und andere lediglich zu dokumentieren. Dabei muss aber eindeutig feststehen, was tatsächlich abgenommen wird.

Eine Formulierung wie „Planungsleistungen bis heute abgenommen“ ist dafür in der Regel zu ungenau. Besser ist eine konkretere Zuordnung zu Leistungsbereichen, Planständen oder Projektabschnitten. Unterschiedliche Teilabnahmen können mitunter auch unterschiedliche Fristläufe auslösen. Was beim Projektende zuerst unkompliziert erscheint, kann sonst Jahre später zu einem Puzzle aus verschiedenen Abnahme- und Verjährungszeitpunkten werden.

Checkliste: Was in einen Aufhebungsvertrag gehört

Je komplexer das Projekt und je weiter die Arbeiten fortgeschritten sind, desto wichtiger ist eine strukturierte Abwicklung. Folgende Punkte solltest du auf jeden Fall prüfen:

Tipp: Erst den tatsächlichen Projektstand dokumentieren und anschließend über eine abschließende Erledigungsklausel sprechen. So ist deutlicher dokumentiert, welche Ansprüche bewusst beendet werden und welche bestehen bleiben.