Nachbesserungsrecht im Bau: Wenn ein Mangel plötzlich alles blockiert

Der Mangel als organisatorisches und rechtliches Ereignis

Ein Mangel ist nicht nur ein technisches Problem. Er ist immer auch ein organisatorisches und rechtliches Ereignis. Ab dem Moment der Feststellung greifen ganz klare Regeln und Fragestellungen, die nach einer Antwort verlangen:

• Wer darf nachbessern?
• Wer muss warten?
• Welche Frist ist einzuhalten?
• Und was passiert, wenn du zu früh oder falsch reagierst?

In der Praxis scheitert der Umgang mit Mängeln nur selten an fehlendem Fachwissen. Meist sind es Zeitdruck, unklare Zuständigkeiten oder gut gemeinte, aber schlecht koordinierte Entscheidungen, die das Problem eskalieren lassen. Absolut kritisch wird es, wenn die beteiligten Parteien unterschiedliche Vorstellungen davon haben, wie schnell gehandelt werden darf oder muss. Genau hier setzt das Nachbesserungsrecht an. Es soll Ordnung in eine Situation bringen, die ansonsten leicht aus dem Ruder läuft.

Zwei Welten: Nachbesserung nach VOB/B und BGB

Ob und wie eine Nachbesserung konkret abläuft, hängt davon ab, welches Vertragswerk gilt. In der Praxis sorgt genau das regelmäßig für Verwirrung – denn VOB/B und BGB verfolgen zwar ein ähnliches Ziel, setzen aber unterschiedliche Schwerpunkte.

Die VOB/B ist stark formalisiert und lässt kaum Interpretationsspielraum offen. Sie räumt dem Auftragnehmer ausdrücklich das Recht ein, Mängel erst einmal selbst zu beseitigen. Dieses Recht ist eng an Fristen und formale Abläufe geknüpft. Aber: Wer hier vorschnell handelt, etwa direkt selbst nachbessert oder einen Dritten beauftragt, ohne eine Frist gesetzt zu haben, riskiert den Verlust eigener Ansprüche.

Das BGB wirkt auf den ersten Blick deutlich flexibler, ist aber keineswegs großzügig. Auch hier gilt: Erst Nachbesserung verlangen, dann weitergehende Rechte. Der Unterschied liegt eher im Ton als im Ergebnis. Fristen müssen auch nach BGB gesetzt werden – Ausnahmen gelten nur in klaren Sonderfällen, etwa bei ernsthafter Verweigerung oder Gefahr im Verzug.

Wichtig ist vor allem eines: Mischformen funktionieren nicht. Wer unter VOB/B baut, kann sich nicht auf bürgerlich-rechtliche „Lockerheit“ verlassen – und umgekehrt. Klarheit über das Vertragswerk ist die Basis jeder sauberen Nachbesserung.

Fristen setzen – aber richtig

Fristen sind das A und O jeder Nachbesserung. Zu kurz gesetzt, sind sie unwirksam. Zu vage formuliert, laufen sie ins Leere. Und ganz ohne Frist verliert der Auftraggeber häufig seine stärksten Rechte. In der Praxis scheitert Nachbesserung also nur selten am Mangel selbst, sondern vielmehr an falsch gesetzten Fristen.

Angemessen heißt dabei aber nicht beliebig. Entscheidend sind Art, Umfang und Dringlichkeit des Mangels. Eine optische Unsauberkeit lässt sich beispielsweise schneller beheben als ein technischer oder sicherheitsrelevanter Fehler, der tief im Bauwerk verborgen steckt. Ein weiterer Faktor ist außerdem, ob gleich mehrere Gewerke betroffen sind oder erst Material beschafft werden muss.

Als grobe Orientierung aus der Praxis haben sich bewährt:

• Kleinere Mängel (z. B. Oberflächen, Detailausführung): 7–10 Kalendertage
• Technische Mängel (TGA, Abdichtung, Brandschutz): 10–14 Kalendertage
• Komplexe Mängel (statisch): individuell, oft 2–3 Wochen

Wichtig ist nicht nur die Dauer, sondern die Formulierung. Eine Frist muss kalendermäßig bestimmbar sein, etwa „bis spätestens 15.05.2025“. Begriffe wie „zeitnah“ oder „unverzüglich“ sind rechtlich nicht wirklich wasserdicht.

Ein häufiger Fehler: Fristen werden mündlich vereinbart oder in Nebensätzen versteckt. Kommt es später zum Streit, zählt jedoch nur, was klar, nachweisbar und eindeutig kommuniziert und festgesetzt wurde.

Planer zwischen Verantwortung und Abgrenzung

Architekten und Ingenieure stehen im Nachbesserungsprozess oft zwischen den Fronten. Sie sind nämlich weder Auftragnehmer der Bauleistung noch entscheiden sie über rechtliche Schritte, und dennoch kommt ihnen eine zentrale Rolle zu. Denn Architekten und Ingenieure erkennen Mängel, bewerten deren Relevanz und begleiten die Kommunikation zwischen Bauherrn und Unternehmer. Genau aus dieser vermittelnden Position entsteht eine Mitverantwortung, die gerne einmal unterschätzt wird. Problematisch wird es dort, wo diese fachliche Einschätzung unklar bleibt oder zu spät erfolgt. Wird ein Mangel nicht erkannt oder verharmlost, kann das ebenso haftungsrelevant sein wie eine zu scharfe oder unpräzise Formulierung gegenüber dem Unternehmer.

Empfehlungen zum weiteren Vorgehen sind ebenfalls sensibel und fehleranfällig. Raten Planer zu vorschnellen Maßnahmen, wie etwa zur sofortigen Ersatzvornahme, ohne dass das Nachbesserungsrecht gewahrt wurde, geraten sie schnell in eine Haftungsfalle. Umgekehrt kann eine fehlende oder verzögerte bzw. unklare Kommunikation dazu führen, dass Fristen versäumt werden und Rechte verloren gehen. Die Herausforderung besteht darin, fachlich klar zu bleiben, ohne rechtlich zu beraten.

Gerade deshalb ist eine saubere Abgrenzung wichtig. Planer sollten genau dokumentieren, was fachlich festgestellt wurde, welche Risiken bestehen und welche Schritte technisch sinnvoll wären. Die rechtliche Entscheidung trifft dann der Bauherr.

Wenn Nachbesserung zur Haftungsfrage wird …

Spätestens wenn eine Nachbesserung nicht mehr reibungslos funktioniert, wird aus einem technischen Thema schnell auch eine Haftungsfrage. Das liegt selten am Mangel selbst, sondern fast immer am Umgang damit. Heikel wird es dann, wenn mehrere Beteiligte gleichzeitig handeln oder Empfehlungen ungeklärt im Raum stehen. Typische Situationen, die später versicherungsrelevant werden können, sind zum Beispiel:

• der Bauherr beauftragt eine Ersatzvornahme, ohne das Nachbesserungsrecht einzuräumen
• Fristen werden unklar formuliert oder gar nicht gesetzt
• Mängel werden nur mündlich angesprochen, aber nicht schriftlich dokumentiert
• fachliche Einschätzungen und rechtliche Entscheidungen vermischen sich

Für Planer ist diese Phase besonders risikoreich. Sämtliche Feststellungen, Protokolle und Hinweise bilden häufig die Grundlage für spätere Schritte. Werden Mängel unpräzise beschrieben oder Abläufe nicht nachvollziehbar begleitet, kann das im Schadenfall zu unangenehmen Rückfragen führen – auch von Seiten des Versicherers. Denn geprüft wird nicht nur, ob ein Mangel bestand, sondern auch, wie mit ihm umgegangen wurde.

Strukturiertes Mängelmanagement ist mehr als nur Organisation: Es ist vielmehr ein aktiver Haftungsschutz. Wer Nachbesserung korrekt einfordert, Fristen sauber setzt und die eigene Rolle ganz klar abgrenzt, reduziert das Risiko, dass aus einem Mangel direkt ein Versicherungsfall entsteht.

… oder gar nicht funktioniert

Nicht jede Nachbesserung führt automatisch zu einer zufriedenstellenden Lösung. Manchmal wird sie gar nicht begonnen, manchmal nur halbherzig umgesetzt, manchmal scheitert sie einfach an der technischen Realität. Spätestens dann stellt sich die Frage: Wie geht es weiter – und ab wann darf man den nächsten Schritt gehen?

Grundsätzlich gilt, dass das Nachbesserungsrecht kein Endlosrecht darstellt. Der Auftragnehmer hat Anspruch auf eine faire Chance zur Mangelbeseitigung, aber nicht auf unbegrenzte Versuche. Bleibt die Nachbesserung erfolglos oder wird sie gar nicht aufgenommen, verschiebt sich die Lage. Voraussetzung dafür ist allerdings fast immer, dass zuvor ordnungsgemäß angezeigt und eine korrekte Frist gesetzt wurde.

In der Praxis lassen sich dann drei typische Situationen unterscheiden:

1. Die Nachbesserung erfolgt gar nicht. In diesem Fall kommt der Auftragnehmer in Verzug, sobald die Frist abgelaufen ist.
2. Es wird nachgebessert, aber der Mangel besteht weiterhin. Auch hier ist das Nachbesserungsrecht grundsätzlich ausgeschöpft, wenn keine Aussicht auf Erfolg mehr besteht.
3. Die Nachbesserung ist technisch oder zeitlich unzumutbar, etwa weil Folgeschäden drohen oder der Bauablauf massiv gestört wird.

Erst in diesen Konstellationen öffnen sich die nächsten Handlungsmöglichkeiten: Ersatzvornahme, Minderung oder Schadensersatz. Genau an dieser Stelle passieren jedoch viele Fehler. Wichtig ist nicht die Geschwindigkeit oder Reaktionszeit, sondern eine saubere und gut dokumentierte Abfolge. Also erst einmal die Frist zur Nachbesserung abwarten, das Ergebnis bewerten (lassen) und dann zum nächsten Schritt übergehen.